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华夏幸福1-2月销售额近腰斩 业绩对赌压力山大

新浪财经讯2019年2月28日,克而瑞等地产数据供应商陆续公布2019年前两个月的房企销售榜单,华夏幸福基业股份有限公司(以下简称“华夏幸福”)前两个月累计销售额分别同比下降51%、43%,接近腰斩的销售业绩无疑会加大此前公司与中国平安的业绩对赌压力,若要顺利完成预期净利润增长目标,华夏幸福必须加大销售力度。

1-2月销售额近腰斩净利润增速恐不及预期

据克而瑞统计的全口径房地产销售金额数据显示,2019年前两个月华夏幸福销售业绩分别为109.3亿元、169.4亿元,分别同比下降51%、43%。其中2月份单月销售仅60.1亿元,环比大幅下降45%,同比更是大幅下降51.14%,在长期持续的政策调控下,环京地区的销售寒流仍在继续。

更要命的是,2018年华夏幸福在房屋签约销售本就不及预期的情况下,其他业务如产业服务的收入也放缓了增长速度。尤其是产业园区的结算收入额,全年增速仅有4.75%,甚至赶不上房屋销售金额的增速,而往年这一业务的增速是非常高的。公司半年报显示,产业发展服务收入同比下降21.27%,而2017年产业服务收入增速高达110.4%。值得注意的是,全年公司的销售面积高达1502.23万平方米,同比增速高达57.56%,如此告诉增长的销售面积并未能换来销售收入的增长,环京楼盘大降价带来的阵痛只有华夏幸福最明白。

业绩全面遇冷的2018对于华夏幸福来说无疑是艰难的一年,可2019年的前两个月房地产市场仍然没有给华夏幸福喘息的机会。前两个月的销售额以接近腰斩的成绩呈现出来,而这样的市场还会持续多久没有人知道,短暂的业绩波动、净利润增幅放缓甚至下降通常并没有那么可怕,可这却让华夏幸福成了热锅上的蚂蚁,而这一切都源于曾搭救过自己的中国平安的入局及与其相关业绩对赌。

高增长业绩对赌华夏幸福没有半点懈怠空间

2018年7月10日,华夏幸福发布公告称控股股东华夏幸福基业控股股份公司(简称“华夏控股”)与平安资产管理有限责任公司于2018年7月10日签订《股份转让协议》,约定华夏控股通过协议转让方式,向平安资管转让5.8亿股公司股份,占公司总股本的19.70%,转让价格为23.655元/股,转让价款共计137.7亿元。转让后,平安资管及其一致行动人合计持有上市公司华夏幸福19.88%的股份。

当时的金融环境与四年前平安入股碧桂园已经有所不同,为赢得金融巨头平安的支持,华夏幸福显然比当时的碧桂园付出了更大的诚意。一方面平安资管可以向华夏幸福提名两名董事候选人,另一方面,平安资管也华夏幸福有着业绩对赌协议,即:未来三年,华夏幸福以2017年度归属于上市公司股东的净利润(87.81亿元)为基数,2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%,即2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元和180亿元。在利润补偿期间,如果华夏幸福的实际净利润小于在同一年度的预测利润的95%,则华夏幸福将承诺对平安资管进行现金补偿。

到此合作并未结束,2019年1月31日,华夏幸福发布公告称,华夏控股以每股24.597元的价格,向平安资管转让其持有的1.7亿股公司股份,占公司总股本的5.69%,股权转让价款共计42.03亿元。转让完成后,中国平安持股比例由19.56%增至25.25%,仍为第二大股东,但持股比例已直逼华夏控股。

事到如今,华夏幸福前面是房地产去杠杆背景下的调控常态化,而后面似乎被第二大股东拿着业绩对赌的预期施加压力,夹缝中的华夏幸福在2018年业绩不及预期的情况下,2019年又逢开年不利。

华夏幸福目前的主要收入来源分为两部分:地产开发销售、产业发展服务,如下图所示。

两类业务性质及结算周期并不相同,产业发展服务主要是当期收入当期就计入报表,而地产开发销售则不同,通常从房屋销售到结算进入利润表中需要2年左右的时间,主要为开发建设的时间。也就是说相对于华夏幸福与中国平安的业绩对赌的三年(2018、2019、2020),各自的利润来源分别如下表,当然,中间可以有赶工、滞后结算等方法调节每年的利润情况。

而根据业绩对赌的约定,2018、2019、2020三年的利润增速不低于30%、65%、105%,参照上表中前几年的销售情况看,2018年业绩达标的可能性较大。但是2019年业绩是否达标很大程度上要取决于产业发展收入,而这部分业务在2018年已经明显减速,2019年能否重拾升势是华夏幸福能否达到预期利润增速的重要决定因素。而2020年105%的利润增速压力巨大,公司必须在进一步加大产业服务收入的同时,尽最大努力提高2019年的销售业绩并尽快竣工结算,否则华夏幸福面临现金补偿风险的可能性很大。

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